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房地产资产流动性重定价 评保定双限对房地产资产影响

提供者:   来源:   时间:2017-06-19  
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事件

  保定市公共资源交易中心5月15日颁布了《国有建设用地使用权出让须知》(2017-030号,下文简称“须知”),采取“双限双竞”的出让方式对竞拍规则做出严格约束。“须知”规定,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米;竞得人竞得土地后,在其建设完工后,不得自持自己开发的房产,应全部进行市场销售等条款。

  摘要

  保定市新推出地产“双限双竞”政策,该措施的实施降低了土地和房产可交易性,从而到达抑制房产的投资动力。从房地产市场的供给与需求两端来看,供给端限制土地囤积和价格上限,限制了地产商利用开发贷高价拿地的空间;需求端限制房屋持有人对房屋的转让期限,降低了房屋的流转速度,大幅降低了房地产作为抵押物融资的便利性。对银行而言房产以抵押物形式存在的地产,其内在价值因交易能力丧失而大幅降低,而房地产又是现在银行零售业务的基础资产,相当于贬损了银行资产质量。商业银行需重估开发贷和非标等资产价值,信贷上需加强房企和个人资质审查。

  正文

  该项措施通过降低土地和房产可交易性来抑制资产的投资动力。从房地产市场的供给与需求两端来看,供给端限制土地囤积和价格上限,限制了地产商利用开发贷高价拿地的空间;需求端限制房屋持有人对房屋的转让期限,降低了房屋的流转速度,大幅降低了房地产作为抵押物融资的便利性。两端齐发力,限制了各类资金利用土地和房产的加杠杆行为,同时也达到了限制房价过快上涨的目的。

  “双限双竞”制度以土地最高价为分界线。先竞地价,未超出最高地价时价高者得;后竞屋价,超出后报出最低的房屋销售均价者得;最高地价相对于房屋销售均价有锚定作用。

  对银行而言意味着资产质量下滑,可能引发缩表。以抵押物形式存在的地产,其内在价值因交易能力丧失而大幅降低,而房地产又是现在银行零售业务的基础资产,故相当于贬损了银行资产质量。

  商业银行需重估开发贷和非标等资产价值,信贷上需加强房企和个人资质审查。对商业银行而言,资产端的开发贷和非标资产等投资价值可能受影响。而融资端对房地产的放款需要强化风险筛查,关注资产质量:企金业务需关注房地产开发商的信用变化,零售金融业务需重估个人按揭贷款资产价值。

  信用债方面,虽然保定此文件可能某种意义上如此前河北省委全会上所提出的,是针对与雄安新区以及周边县市相匹配的住房政策的一次探索。主要针对大量政策套利性的投资需求,短期内向其他区域大规模复制的可能性不大。不过不能忽略此项举措的标杆意义。一方面,雄安新区本身被赋予改革先锋的主要位置,一些深水区改革将在这里进行先行先试,尤其是房地产改革的成功经验未来很可能会向全国进行推广。另一方面,当前全国房地产政策收缩的趋势尚未完结,地产调控逐步深入三四线,保定新规也显示了地方对于房地产监管的决心和力度。

  根据兴业研究利差指数,当前房地产信用利差为135bp,处于13年以来的3/4位数。我们认为,未来两个季度地产销售端将出现明显回落,利差仍有进一步走阔的空间。不过由于当前全市场库存水平较低,土地市场景气度仍然偏高,企业抵御周期性风险的能力较13-15年有所增强,因此行业信用利差整体上行空间也较为有限,如果超过160bp,将具备一定的配置价值。

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